关于旅游地产税收管理风险的几点思考

导读: ...

武宁县地处赣西北,自然资源独具特色,山水武宁的金字招牌吸引了众多开发商前来投资,近年来县委县政府大力支持和发展旅游业,据统计我县自2003年起陆续有8个成规模的旅游地产项目开工建设。旅游房地产的开发独具特色,税收管理相对于一般房地产而言也有其独特性。站在基层税收管理的角度浅析我县旅游地产税收管理风险:

一、我县旅游地产的建设现状分析

县级旅游地产开发现状不理想的主要原因是:

1.县级旅游市场发展不成熟。县级旅游基础薄弱,旅游市场属于起步阶段,投资商对旅游地产投资风险评估不足、资金储备和再筹资能力不足的话,很可能遇到波折;部分非核心业务的投资商进入后发现犯了战略性失误,不得不进行股权、资产转让,影响了开发进度。

2.旅游置业的热情不持续。旅游地产产品单调,同类项目的激烈竞争,中产阶层的购买力不强,影响旅游地产购买热情。我县2014年前后还一度出现退房潮,严重影响了开发商持续投资热情。

3.旅游开发项目经营不理想。投资数亿建成的五星级宾馆入住率不到两成,投资数千万元的水上娱乐休闲设施游园游览人次不到预期的三分之一,导致一些前期开发的项目在营业期间入不敷出,加大了开发商后续投资压力。

二、常见的涉税行为和税收风险分析

旅游地产开发相对于普通地产而言,涉税行为和税收管理有其自身特点。

1.受让土地使用权方面。旅游地产由于用地规划面积大,普遍采用分期分批受让土地使用权、分期分批支付土地出让金方式。纳税人支付第一笔土地出让金缴纳契税取得建设施工许可证后即可开发,再支付后续出让金时不及时申报缴纳契税和耕地占用税。

2.股权和资产转让方面。企业重组(债务重组、股权收购、资产收购、分立)、股权和资产转让等涉税行为频繁发生且互相交织,此类行为形式和实质界定困难,涉及增值税、土地增值税、所得税、契税等主要税种,界定不准税款金额出入很大,特别是所得税风险很大。

3.财产损失方面。因政策性变更如生态规划要求不断提高和市场进步规划更新,对于已建设设施如高级娱乐设施、单体别墅等进行报废拆除,财务上形成重大财产损失,财产损失的金额和时间上的认定对企业所得税有较大影响。

三、防范税收风险的对策及建议

1.加强税务机关的能力建设。一是理念更新。增强发展意识、法制意识、创新意识、服务意识;规范税收业务流程,优化人力资源配置,加强部门协调配合。二是重组业务、分工专业。建立起征、管、查之间信息交换、协调、共享机制,形成衔接紧密、运转顺畅的管理机制。三是流程优化,进一步优化业务流程,简化办税环节,改进审批方式,精简审批程序。

2.提高税务干部的主动性和细致程度。旅游地产开发周期长,管辖机关和管户人员均可能发生变更,如果平时不注意征管资料的收集整理,待项目结算时往往受制于纳税人。税务机关和税务干部对所管辖的地产项目应做到“项目清楚,动态可控,导之以策,估之有据”。一是日常勤巡善管。税管员定期下户到楼盘工地做调查,有针对性的对开发项目的地段、施工过程、完工备案、销售等情况进行外围的调查摸底。二是多方获取信息。与国土、住建、房产、法院、市管等职能部门实现信息资源共享,将部门与纳税人提供信息进行比对分析,发现纳税人资产和股权变动情况及时进行风险排查,防范于未然。三是把握关键环节时点。从立项开始跟踪,及时掌握项目开发的各个重点环节。制定贯穿项目开发始终的工作流程,规范税收管理。项目竣工清算后,及时将全部资料整理归档备查。(国家税务总局武宁县税务局 吕君 冷魏)

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